中古住宅購入の注意点。物件編の落とし穴。

中古住宅の購入は、立地や広さなど、新築では手の届かない理想を叶えられる魅力があります。しかし、家の状態に関する知識がないまま進めると、「隠れた欠陥」や「想定外の修繕費用」で大きな後悔をすることになりかねません。

今回は、中古住宅の「物件そのもの」に関する、見落としがちな5つの重要な注意点について解説します。

注意点① 建物の「耐震性」と「旧耐震」のリスク

建物の安全性を測る上で、建築された時期によって適用された耐震基準が非常に重要になります。

✅ チェックすべきこと

「新耐震基準」かどうか

最も重要な区切りは1981年（昭和56年）6月1日です。この日以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」が適用されています。
- 旧耐震（1981年5月以前）：震度5程度の揺れで建物が倒壊しないことを基準としています。
- 新耐震（1981年6月以降）：震度6強～7程度の揺れでも倒壊・崩壊しないことを基準としています。
耐震診断・耐震補強の履歴

旧耐震の建物でも、耐震診断を受け、必要な耐震補強工事が施されていれば安心感が高まります。その履歴が残っているか確認しましょう。

ライフラインがどうなっているかの確認が必要になります。場合によっては修繕が必要になり、数十万～数百万円費用がかかることもあります。

✅ チェックすべきこと

電気の引き込み線の確認

特に築30年以上の古い物件では、引き込み線が細く、大容量の電化製品が使えなかったり、200Vの家電が使えない場合があります。必ず、分電場のチェックを行いましょう。
都市ガスかプロパンガスか

ガスには都市ガスとプロパンガスの2種類あります。一般的に都市ガスのほうがコストが安いため人気があります。しかし、地域によっては都市ガスが供給できなかったり、供給地域であっても敷地内まで来ていないこともあります。（道路から掘削して敷地内にガス管と通す工事は高額になりがちです）
水道管（引き込み）の太さと浄化槽の確認

水道メーターを見ると何㎜の太さの水道管かが分かります。20㎜以上あればひとまず問題はありません。（13㎜の場合も多々あります。）ここが細いと水道の出が悪かったり、日々のちょっとしたストレスになりがちです。
また排水が浄化槽か下水道かの確認も地味に大切です。浄化槽の場合、定期的な汲み取りの手間、費用、浄化槽のメンテナンスなどのランニングコストがかかります。

中古住宅で最も高額な修繕費の原因となるのが、シロアリ被害と雨漏りです。これらは構造躯体（柱や梁など）に重大なダメージを与え、家の寿命を縮めます。

✅ チェックすべきこと

床下や基礎周りの確認
- 基礎コンクリートにひび割れ（クラック）がないか。
- 床下換気口の周辺に蟻道（ぎどう＝シロアリの通り道）や木材の食害跡がないか。
- 建物周りに木材の残置物があるとシロアリの住処になっていることもあるため、そのまま建物内部に侵入してくる可能性があります。
壁や天井のシミ
- 天井や壁に、雨染みやカビの跡がある場合、雨漏りまたは水漏れしている可能性が高まります。
- 外壁のクラックや反り、コーキングのひび割れは要注意です。内部に雨水が侵入している可能性があります。
売主の「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」

契約時に、売主がシロアリや雨漏りなどの隠れた欠陥について、一定期間責任を負う特約（契約不適合責任）があるかを確認しましょう。こちらについてはないこともあるため、後にご紹介する「インスペクション」を活用することをおすすめいたします。

過去にリフォームが行われている物件では、その工事が建築基準法を守って行われているかを確認する必要があります。

✅ チェックすべきこと

確認済証・検査済証の有無

建築時の「確認済証」や、完了時の「検査済証」が残っているか確認しましょう。これが残っていれば、少なくとも建築時は合法であったことが証明されます。
無許可な増築や用途変更
- 確認済証にある図面と現状が違う場合はあります。昔はあいまいだったため、違法に増築してたりすることもあります。（防火指定のない地域で10㎡未満は申請の必要はありません）
- カーポートや物置なども申請が必要な構造物となります。
違法建築のリスク

違法建築とみなされた場合、住宅ローンを借りられない、火災保険に入れない、売却が難しいなどの深刻なリスクが発生します。最悪の場合は、将来、建て替えが出来ないということもあります。

これらのリスクを素人が全て見抜くのは難しいです。最近では専門家による「建物の健康診断（インスペクション）」が一般的となってきました。有料（5万円～）にはなりますが、活用をおすすめします。

✅ チェックすべきこと

インスペクションの実施 　　既存住宅状況調査（ホームインスペクション）を売買契約前に実施することを強くお勧めします。専門家（建築士など）が建物の状態を細かくチェックし、欠陥や劣化状況、修繕の必要性をレポートしてくれます。注意点はあくまで建物の現状のチェックとなり、将来の保証をしてくれるものではないというところです。
売主の協力 インスペクションは売主の許可なく行うことはできません。インスペクションの実施に協力的な売主であるかどうかも、物件の信頼性を測る一つの基準になります。